疯了吧，长安要冲到5万+/㎡|焦点

来源：凯文楼评 2023-05-10 04:07:24

长安镇

长安楼市今年要卖到5万+/㎡了吗？

答案可能是的！

【资料图】

就新盘来说，今年长安一湾云璟新盘备案价一路上涨，在3月份推出的最新产品，备案均价冲上了4.7万/㎡，最高4.9万/㎡，直逼5万/㎡。

而在下半年，位于交椅湾的华润滨海润府项目，属于真正的滨海湾住宅，万众瞩目。届时开盘的价格，很有可能直接冲上5万/㎡。

这盘会带领长安楼市，登上房价的新台阶。

而在二手房方面，长安已经有二手业主挂盘价在5万+/㎡了。

譬如位于长安莲花山豪宅区的万科瑧山府，在贝壳网网上有两套挂盘，都超过5万/㎡。

其中一套143㎡四房单位，业主挂盘774万，单价折算下来5.4万/㎡。

长安卖到5万+/㎡，都快要追赶隔壁沙井松岗了。

长安新房供应少，一路上涨

下一站冲击5万＋/㎡

长安新房市场最大的特征就是，供应稀缺。

从2020年至今，长安只有龙光江南大境、万科瑧山府、碧桂园云悦半山、一湾云璟四个项目入市。

这四盘都是中高端项目，备案均价，也是接连攀升。

在2019年12月，龙光江南大境首次开盘，备案价均价3.2万/㎡。随后2020年8月份，龙光江南大境最后一栋住宅楼备案，备案均价40900元/㎡，价格上涨了9000元/㎡。

龙光江南大境赶上了东莞楼市高峰期，价格虽然上快速涨，但是不愁卖，房子还需要抢。

2021年2月，位于长安莲花山脚下的万科瑧山府，推出的4号住宅楼，备案均价43782元/㎡，创造长安新高。

这盘是万科高端瑧系豪宅，和现在城区万科瑧湾汇，同一个系列高端产品，也是属于改善豪宅定位。当时抓住了楼市高峰期尾巴，同样卖的不错。

2021年9月，碧桂园云悦半山，推出了5号住宅楼，280㎡大平层单位，毛坯备案，备案均价44624元/㎡。无论是总价，还是均价，都创造了长安的住宅洋房的记录。

2022年10月，随着东莞楼市回落，长安的一X云X首次备案，4号楼精装备案均价约4.1万/㎡，之后项目的备案价一路上涨。

2022年11月，5号楼备案均价约4.24万/㎡。

2022年12月，9号楼备案均价约4.31万/㎡。

2022年12月，10号楼备案均价约4.39万/㎡。

2023年3月，7号楼备案均价约4.72万/㎡。。。。

我甚至都不怀疑，后面项目楼王栋推售，备案均价到5万/㎡，都不惊讶。

而在今年下半年，位于长安，现在属于滨海湾新区交椅湾的滨海X府项目，预计会开盘。真正的滨海湾住宅，核心中的地段，有交椅湾地铁+商业的综合体，可谓是万众瞩目。

这盘推出的是95-143平四房，这个面积段，购买力比较广泛。至于价格能卖多少，大家可以想象一下。

不少投资客、买房群体，对滨海湾新区还是比较有信仰的。冲着华润的名号，还是想要冲进去。

至于能否冲破5万/㎡，那是肯定的。如果首期没有，那么后期加推之中，可能就会超越了。

别扯什么长安卖不过沙井。作为东莞最核心精华的滨海湾新区，理应卖过沙井、松岗那些边边角角吧。

23个二手小区挂盘价3万+/㎡

占了半壁江山

长安二手洋房项目，目前没有突破5万/㎡。

但相比虎门来说，长安小区价格整体更高，在滨海片区属于房价高地。

据我统计的数据显示，长安目前至少有20多个住宅小区的挂盘价在3万+㎡，这个体量占据了长安二手小区的一半。

长安的二手小区，能卖到3万/㎡以上，基本都是2008年之后的小区。只要小区的楼龄新，综合品质还行，都能卖到3万+/㎡。

尤其最近五年内次新小区，包括万科瑧山府、鼎峰悦境、长安碧桂园、龙光江南大境、首铸御峰华庭，挂盘均价都在3.5万+/㎡，属于长安第一梯队。

这告诉我们，买房地段很重要，但楼龄同样重要。次新小区的优势，在新房供应小，存量为主的市场，凸显就更重要。

在临深片区，长安的二手房价为什么整体处于高位。我分析了几个原因：

一是土地小，新房供应稀缺。长安土地开发强度高，新增土地少，新房供应稀缺。且二手市场挂盘量相对较小，很难降价。

在热门镇街中，挂盘相对较小

二是本地购买力强劲。长安的GDP排名东莞第一，人口排名东莞第二，房价有真实的购买力支撑。

三是背靠滨海湾新区。有投资概念。业主对自家房产有信心，不轻易降价。

四是深圳购买力外溢。深圳西部沙井松岗需求外溢第一站，房价下跌空间有限。

从楼市角度看是，长安房价上涨，短期就是供需不匹配。从投资角度看，有滨海湾新区+地铁3号线等概念，业主心态高，不愿降价卖。

长安居住价值高地在哪里？

找准这四个方向

分析了这么多，那么长安买房的，该怎么选择呢？

1）投资首选交椅湾。

从长安划分出去的交椅湾，现在是滨海湾的核心区域。而且交椅湾和沙井海洋新城是挨着的，这就意味着两者之间的紧密度高，也是会房价高地之一。

选择滨海湾新区，选择交椅湾当然是可以的。有住宅出来之后，都可重点关注。这次的滨海X府，当然也可以关注。

2、地铁3号线延长线站点周边楼盘。

地铁3号线，是穿越长安最重要的地铁线。目前最新规划是，3号线预计明年动工，2029年完工。如果现在入手，从动工到地铁变现，有个利好兌现期。

地铁3号线除滨海湾新区站点之外，在长安有建安路站、金沙站、安乌沙村站、步行街站、长安汽车总站、海悦花园站。

站点周边1.5公里范围内楼盘，都可以纳入考虑范围。

3、万达商圈周边楼盘，新兴居住区。

长安万达商圈板块是长安的新兴板块之一，主要有万达广场商圈，加上次新小区，以万科、万达、碧桂园为代表的次新品牌，带动了周边的小区居住氛围。

这里也有海悦花园站口，地铁口就设在万达公馆路口。

万达广场商业+地铁+新兴居住区，这里有点类似于虎门的万科云城，也会是长安的新兴居住区，以后价值也会不错。

4、长安传统富人区，莲花山。

莲花山下，长安本地人的风水龙脉，是长安富人区。这里有R3地铁线---莲花山站，包括万科瑧山府、富盈御墅莲峰、莲花四季、客天下君临长安等楼盘，也是值得重点关注的。

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